借入限度額&頭金について

保証人

住宅ローンを受けるとなると、一般的なキャッシングとは違って大きな金額となるので、当然のことながら「保証人」が必要になってきます。

保証人とは、「借りていた人が借りていたお金を返せなくなった時に、じゃあ、アナタが代わりに返してね」ということで、債務者の負債を負う人のことをいいます。

保証人には、普通保証人と連帯保証人の2つがあります。

普通保証人とは、借りていた人(債務者)がお金を返せなくなったときに、貸していた人(債権者)が保証人に「お金を返してくれ」と請求を求めてきても、まず、主債務者(もともとお金を借りていた人)に請求するように求めたり(催告の抗弁権)、主債務者の財産に対して、先に強制執行するように求めたり(検索の抗弁権)などが出来きる人のことをいいます。

しかし、「連帯保証人」になると、そうはいきません。

連帯保証人には、普通保証人のように、上記のような権利が認められていないからです。

連帯保証とは、普通の保証より強力な保証となり、複数保証人がいる場合でも、頭割りすることも出来ないので、通常の保証よりとても責任が重いと言えます。

つまり、連帯保証人になるということは、「債務者が返済できなかった分は、全て連帯保証人となった自分が引き受けます♪」と言っているのと同じことなのです。

この連帯保証人に関する文面には、「債務者と連帯して支払い責任を負う」というような文が入っているのですが、信用が厚い分、そのリスクも大変大きなものになるので、安易に保証人になるのは避けた方がいいと言えるでしょう。

頭金2割って何?

住宅を購入する時に必要になる頭金は、「購入価格の2割以上」が目安だといわれています。

「頭金」についてにも書いたのですが、頭金の方程式は、

頭金 = 物件価格 − 借入れ額

でしたよね?

つまり、3000万円の取得金であったら、600-900万円は必要ということになります。

この2割というものの基準は一体どこから出てくるのでしょう。

それは、万が一その住宅を手放さなければならなくなった時はどうなるか?という考えからきていると言われています。

住宅を購入するとき、一括で買わない限り融資を受けることになると思いますが、なんらかの理由でその住居を手放さなくてはならなくなった時には、その住宅を売却することになります。

そうなると、当然、購入時の値段よりも安い金額となり、それに加えて、さらに諸費用がかかってきます。

そうすると、貯金で穴埋めをしなくてはいけません

しかし、ローン返済が出来ないという人に貯金があるはずもないので、金融側はこういった事態を考えて、購入金額の8割までしか融資をしないのです。

結果、頭金が2割は必要となってくるというわけです。

上記以外の理由では、「資金的に余裕ができるから」というものと、「金融機関の選択肢が狭まってしまう」ということもあげられます。

なぜなら、長期固定金利というものは、頭金がある程度ないと借りにくいものとなり、また、頭金がないと「借り換え」がしにくくなってくるのも事実となっています。

借り換えというのは、通常担保価値の6〜7割までしか貸し出さない金融機関が多いため、借り換えをしようとしたとき、頭金が0だと担保評価よりもローン残高の方が大きい「担保割れ」になりやすく、その場合、現金で差額を埋めないと借り換えができないのが現状となります。

こういった面からも、頭金はやはり「2割〜3割」を目安に用意しておいた方がいいと言えるでしょう。

頭金

頭金とは、購入する物件の代金に充当する自己資金部分のことをいいます。 住宅を購入するさいに必要地なるのが、この「頭金」です。

頭金についての方程式が以下のようなものになります。

頭金 = 物件価格 − 借入れ額 

頭金は、住宅ローンの組み方によって必ず必要になる場合、必ず必要というわけではないものがあるので、以下を参考にしてください。

【頭金の必要なケース】
・「フラット35」のみのご利用の場合 ・・・ 最低2割以上必要
・「銀行ローン」も併用 ・・・ 審査結果によっては、0円でもOK
・「銀行ローン」のみ利用 ・・・ 審査結果によっては、0円でもOK


住宅金融公庫・フラット35などの公的なローンを使う場合は、公表されている借り入れ限度額が、最大で物件価格の8割までとなっているので、残りの2割部分は頭金として現金を用意する必要が出てきます。

また、自己資金で用意できなかった場合は、他の銀行ローンで不足分を借り入れるということが必要になってくるのです。

それに対して銀行ローンを利用する場合には、銀行の審査が通れば頭金0円でも購入可能なケースがあるので、頭金に関しては、ローンを組む際に金融機関できちんと確認しておく必要があるでしょう。

頭金が少なくても購入できるケースが多くはなってきているのが事実ですが(昔じゃ考えられない)、これまで、賃貸生活で支出していた住居費(家賃等)と、購入後の住宅ローンの返済額などのランニングコストを比較して、購入後の支出が大きくなる場合には注意が必要です。

なぜなら、賃貸生活の時に、頭金が貯まらないような生活をしていたのに、購入した後のランニングコストが大きく上がってしまう資金計画は危険が生じてくるからです。

住宅を購入したからといって生活レベルを落とすというのは、簡単なように思えても実はとても難しいものとなります。

ですから、頭金を少なくして購入する場合には、慎重かつ適切な判断が必要となってくるでしょう。

借入限度額

各金融機関では住宅ローンの融資限度額を決めており、それは公的機関・民間機関を問いません。

借入限度額というのは、いわば「アナタならこれだけの金額を貸す信用性がる」というものです。

信頼もできないような人間に何千万という高額な融資をする金融機関はありません。(ヤミ金ならあるかも)

各金融機関では、融資限度額のほかに、支障なく返済するための前提条件をつけていますが、公的融資の場合、

ー敍金の毎月返済額の5倍以上の月収があること。
購入、あるいは建設に必要な所要資金の80%までの範囲であること。


・・・などが条件として設定されています。

借入限度額というのは、「無理なく返済できることを前提」にされており、そのため、一種の基準として、年間返済額が年収の25%までに抑えるというものになっています。

例えば、年収1000万円の人ならば、250万円ということですね。

また、返済限度額は借入期間や選択金利などによっても変わってくるものとなり、返済期間を長くすれば限度額も大きくなるのが一般的ですが、単に返済期間を増やしたとしても、その将来設計がきちんとできていなければ最終的には失敗の道を辿ることになるでしょう。

きちんと将来設計をした上で、一年にどれぐらいの金額を返していくのかを決めるということが、一番重要なところとなります。



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