住宅ローンを組む前に知っておきたい知識

「つみたてくん」

「つみたてくん」とは、住宅債券積立のことで、公庫の住宅債券を半年ごとに購入して計画的に資金を積み立てていくものとなります。

積み立て終了後は、「公庫融資付き」の分譲住宅の当選確率が10倍(20倍)に優遇されたり、公庫の通常融資に加えて一般積み立てコースは600万円、特別積み立てコースでは1320万円の割り増し融資も受けることができる、とても魅力的な住宅債券積み立てです。

住宅再建は割引債となるので、金融情勢に影響されず、一年複利のため高利回りで安全で確実な資金作りができ、その上、年4回に限られている公庫融資がいつでも申込めたり、必要月収が毎月返済額の5倍以上から4倍以上に緩和されたりするメリットもあります。

ただし、いくつかの条件があるので確認しておきましょう。

【「つみたてくん」の条件】
・公庫融資を利用して、東京・大阪・名古屋・札幌・仙台・宇都宮・前橋・高崎・岡山・広島・福岡・北九州・熊本の11都市圏内で住宅・宅地を購入すること
・公庫融資の条件を満たしている
・一世帯一口であること。2口以上の申し込みをすると、全て無効
・取得する住宅の名義、公庫融資申込者の名義、債券積み立ての名義が同一であること


積み立ての申し込みは6月ごろと10月ごろの毎年2回公募され、応募者が多い場合は抽選になります。 応募期間も3週間だけと非常に短いので、こまめなチェックをお忘れなく・・・。

財形貯蓄

財形貯蓄とは勤労者財産形成貯蓄の略称です。

勤労者が事業主の協力を得て賃金から天引きで行う貯蓄になり、一般財形貯蓄、財形年金貯蓄、財形住宅貯蓄の3種類があり、財形住宅貯蓄をするためにはいくつかの条件があります。

【財形貯蓄の条件】
ゞ侈垣茲忘盞礎蓄制度がある(パート・アルバイトでもOK)
契約締結時の年齢が55歳未満
0貎涌豬戚
5年以上定期的に積み立てる
サ詢舛ら天引きで預け入れる
住宅取得、または増改築を行うための利用である


財形住宅貯蓄は、元利合計550万円までは利子が非課税となり、また1年以上継続し、貯蓄残高が50万円以上であれば、貯蓄残高の10倍、最高4000万円までの財形住宅融資が受けられるので、とても有効な自己資金つくりの方法だと言われています。

フラット35とは

フラット35は、民間金融機関と住宅金融公庫が提携して実現した「長期固定金利」の住宅ローンとなります。

住宅ローンの借入は借入金額も大きくなり、返済も20年、30年という長期に渡るのが一般的です。

それに、金利も上昇する場合がありますので、もし、返済中に金利が上昇し返済額が増加するようなことがあると、当初の計画がガタガタと音を立てて崩れてくる可能性が大になってきます。

しかし、フラット35は、借入時に毎回の返済額が確定するので、計画的に返済できることになります。

フラット35は、全国約300の金融機関が取り扱っており、融資限度額やローンの仕組みなどの骨格はどこの金融機関でも共通となっています(違ってくるものと言えば、金利のみ)。

各金融機関共通のフラット35の主な商品性は、以下のようになります。

〜幹間固定金利
⇒算餝枉絽造価格の8割まで
J嶌冑蘆肝
・300万円未満 ・・・ 25%以下
・300万円以上400万円未満 ・・・ 30%以下 
・400万円以上700万円未満 ・・・ 35%以下
  ・ 700万円以上 ・・・ 40%以下
な歉變舛不要
デぐ娵上返済手数料不要
γ賃凌用生命保険加入は任意
Ы斬陲砲弔い動貭蠅慮〆困必要


フラット35は、融資実行までは通常の銀行等の民間ローンとして手続が進められますが、融資実行時にローン債権が住宅金融公庫へ譲渡されることになります

「債権を譲渡」って考えると、何かとっても怖いものに思えるのですが、簡単に言うと、融資をしてくれた人が銀行などの金融機関であっても、貸主が銀行などから住宅金融公庫に代わるということです。

債権者が銀行から公庫へ代わっても、借入者の返済窓口は引き続きその銀行などのままになるので、借入者からの返済金を、金融機関側が公庫へ送金する事務が取られることになっています。

そのため、「変わった」というカンジはしないんですけどね(笑)

銀行などの取組みはさまざまではありますが、銀行よりもむしろモーゲージバンクと呼ばれる住宅ローン専門会社のほうが積極的な展開を図っており、ソフトバンク系の「SBIモーゲージ」(旧グッド住宅ローン)なども精力的的だと言われています。

なぜ、フラット35が大きな反響を呼んでいるかと言うと、住宅ローンの「証券化」という手法に大きな要因があると言われており、公庫は、銀行などから買い受けたローン債権を「証券化」手法を用いて市場から資金調達し、銀行などの金融機関へのローン債権の買取代金に充てているのです。

サイクルとして考えるならば、銀行などはローンを実行しては、片っ端から公庫へ債権を売る。そして、資金はそのたびに戻ってくる・・・というものとなっています。

夫婦共同名義の場合

共働きなどの理由などで、住宅を購入する費用を夫婦で出し合うこともありますが、この場合も、名義は捻出額の割合に応じて配分するようにすることが大事です。

なぜなら、そうす夫婦共同名義にすることによって、贈与税が発生しなくなります

また、贈与税が発生することがないばかりか、お互いが住宅ローン控除を受けられるというメリットがあるのです。

控除は、所得税の額によって受けられる限界があるため、2人ともが控除を受けることによって、総控除額が1人だけのときよりも高くなる可能性が大きくなってくるので、コレを見逃す手はありませんね。

所有者の名義について

住宅を購入するときに、登記名義を誰にするかによって、税金の支払いが大きく変わってくることも覚えておきましょう。

税金というのは払わなければいけないものですが、極力払いたくないものです。

それなら、どうすれば余分な税金を払わずに済むか考えるだけでも、余計な出費が減ることになります。

まず、親からの資金援助を受けた場合です。

購入資金が足りず、親から資金援助を受けた場合に、登記をすべて子供の名義にしておくと、親から子へ金銭が贈与されたとみなさるので、贈与税がかかってしまうことになります。

また、出資額を無視して、持分を単純に1/2ずつにすると、実際は片方よりも高い金額を出した人から、低い金額を出した人への贈与という形でみなされることになり、贈与税がかかってきてきます。

きちんと割合を算出することが重要となります。

【例】3,000万円の住宅を購入した場合

・親からの資金援助 ・・・ 1,000万円
・子供の自己資金分 ・・・ 2,000万円
上記の出資額で、登記の名義を子供のみにした場合は、子供への贈与税231万円かかることになります。

コレを、登記の名義を、子供2/3、親1/3にすると、贈与税は「ナシ」となります。

また、贈与税の特例である「相続時清算課税」制度を利用すると、最大3,500万円まで贈与税が課税されずに済みむことになるので、活用するといいでしょう。

ただし、いくつかの適用条件があるので、利用する場合は、あらかじめ自分たちが適用されるかどうかを確認しておくことをオススメします。

【相続時清算課税の適用条件】
・対象者 ・・・ 贈与者:65歳以上(住宅取得の場合は年齢制限なし)
         もらう方:20歳以上の子(推定相続人)
・適用対象財産 ・・・ 贈与財産 金額、回数、いずれも制限なし
・適用条件 ・・・ 初年度に確定申告が必要
・精算 ・・・ 贈与者の相続開始時に「精算課税制度」分の資産は遺産に繰り戻し(その時の評価は贈与時の価格)、相続税を計算


郵便局の住宅積立貯金

積み立てに有効なものの一つの中に、郵便局の住宅積立貯金というものがあります。

郵便局の預け入れ限度額は1000万円ですが、郵便局の住宅積立貯金は、これとは別枠で50万円までの住宅資金が積み立てられるというものです。

毎月一定額を1年から5年にわたり、最高50万円まで積み立てをすることになり、積立金額も毎月5000円以上であるため、負担が少なくてすむというのが特徴となります。(ボーナス時の積み増しも可能)

ただし、「5ヶ月以上積立が遅れると預け入れが出来ない」というデメリットもありますので、延滞には注意が必要となります。

【住宅積立郵便貯金の条件】
・積立人と公庫融資申込人の名義が同じであること。
・公庫融資を受ける年度を決めること。
・住宅購入、建設かリフォーム資金かの利用目的を決める必要がある。


自己資金を作っておくこと

住宅ローンは、数千万単位もの大金が必要になってきます。

よほどのお金持ちでない限り、住宅を購入する場合そのための融資を受けることになりますが、融資を受けるといっても、すげてのお金が融資でまかなえるわけではありません

住宅ローンで受ける融資というのは、頭金となる手持ち資金がなければ受けられないのです。

公的融資の場合なら、物件価格の80%が融資限度額になっているので、残りの20%を頭金でまかなう必要が出てきますが、例えば、1000万円の住宅を購入するとなると、200万円以上の自己資金が必要になってくるというわけです。

そのため、マイホームを買いたいな〜・・・と漠然な考えでも浮かんできたときから、自己資金を貯めていくという行動を取るようにしましょう。

共有登記

住宅の購入というのは高額な買い物となるので、親子や夫婦、兄弟などでお金を出し合うこともあるでしょう。
共有登記とは、共同購入に発生する頭金や借入金の債務負担などで、資金を出した割合によって所有権を共同で登記することをいいます。

共有登記のメリットとデメリットとしては、以下のようなものが挙げられます。

【共有登記のメリット】
・一般的に贈与税がかからない
・相続税が少なくて済む
・共働き夫婦の共有物件なら夫婦2人分の住宅ローンの控除が受けられる

【共有登記のデメリット】
・事務手続きが面倒で費用がかかる
・将来物件を売却する際には、共有者全員の承諾が必要になる


また、共有登記をするにあたり、以下のような条件があるので、注意しましょう。

【共有登記に必要な条件】
・申込み本人と同居すること(直径親族は別)
・申込み本人の共有持分が1/2以上(申込み本人と同居する共有者が連帯責任者となる場合は、本人の持分と連帯債務者の持分の合計が1/2であること)
・共有持分にも公庫の抵当権を設定すること



建ぺい率・容積率

建物を建てる際には、この建ぺい率と容積率はもっとも重要な部分の一つとなるので、しっかり抑えておく必要があるものとなります。

「大工さんや建築士に任せよう♪」なんて考えでいると、今話題の「欠陥住宅」をつかまされる思いをする恐れがあるので、ざっとでもいいので目を通しておいてくださいね。

建ぺい率と容積率は、いずれも建築基準法で地域ごとに定められているものとなり、建ぺい率とは、 敷地面積に対して建物の地面に接している部分の面積の割合のことをいいます。

それに対して容積率というのは、 敷地面積に対して建物の全体の床面積の割合のことをいいます。

建ぺい率は空地の割合を決めることになるので、建ぺい率60%地域なら建物が6割、4割は空地として残す地域ということになります。

【建ぺい率の計算式】

建物の建築面積(建坪)÷敷地面積


※ポイント
建ぺい率が大きいほど、敷地いっぱいに建物をたてることができるということ!

【容積率の計算式】

建物の延べ面積÷敷地面積


※ポイント
容積率が大きいほど、敷地に対して大きな建物をたてることができるということ!

地域によって細かな規定が違ってくるので、市役所等の建築担当課で詳細を確認しましょう。



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